Формы собственности на недвижимость в Чехии

В Чехии недвижимость может находиться в государственной (муниципальной), частной (osobni vlastnictvi – OV), кооперативной (bytove druzstvo) и совместной собственности. Потенциальным покупателям недвижимости в Чехии нелишне будет владеть информацией об особенностях этих форм собственности.

Частная собственность - это форма собственности, распространяющаяся на все новостройки, подавляющую часть домов и вилл, на значительное число квартир и земельных участков. Любая недвижимость в частной собственности записана в кадастре недвижимости. По чешским законам выписку из кадастра может взять любое лицо. Из нее вы узнаете, кому принадлежит дом, квартира или земля (участок), находится ли недвижимость в залоге, не разделено ли право собственности на отдельные части и т.д. Если у Вас в планах покупка недвижимости в частную собственность, вы должны настроиться на то, что запись нового владельца – Вас – в кадастр недвижимости может длиться несколько месяцев (особенно в Праге). Цены на квартиры в частной собственности выше, чем на кооперативные, но на это есть свои причины.

При покупке кооперативной собственности (квартиры) Вы покупаете не саму недвижимость, а долю в общей собственности кооператива, поэтому во многом будете зависимы от устава и общего собрания членов кооператива. В частности: на сдачу квартиры в аренду требуется зачастую не просто согласие, но разрешение кооператива, которое может быть платным, равно как и разрешение иметь здесь юридический адрес. Уставы некоторых (особенно небольших) кооперативов вообще не позволяют покупку квартиры иностранцам или юридическим лицам. На кооперативную квартиру сложнее получить ипотеку, т.к., как правило, она не может служить залогом для ее получения. В Чехии квартиру в кооперативной собственности вы купите дешевле, чем в частной, но одна их причин этого - более высокие месячные платежи.

Преимуществами кооперативной собственности является то, что квартиру можно купить за несколько дней, так как перевод членских прав осуществляется очень быстро (запись в кадастре недвижимости не делается). За сам перевод платится совсем незначительная сумма и налог на продажу не взимается (в любое время квартиру можно без потерь продать, если Вам это понадобится). Налог на недвижимость за кооперативную собственность также не платится. У большинства кооперативов есть возможность перевода недвижимости в частную собственность после выплаты всеми членами кооператива (или большинством) своей доли (ануиты) в течение нескольких лет. Так что если преимущества приобретения конкретной кооперативной квартиры для Вас выгодны – в добрый путь.

Совместная собственность. Владельцем недвижимости (многоквартирного дома) зачастую может выступать компания - товарищество с ограниченной ответственностью, и в кадастре недвижимости в таком случае как предмет собственности записывается целый дом – не расписанный по квартирам. Сама компания вносится в Торговый реестр. Стоимость дома является уставным капиталом фирмы, компаньонами с соответствующей долей (в зависимости от размера квартиры) в уставном капитале - жильцы каждой квартиры. Понятно, что покупая квартиру в таком доме, Вы становитесь не ее владельцем, а одним из пайщиков. Кроме того, на такую покупку нужно иметь разрешение всех совладельцев: стоит одному из них сказать нет – и сделка не состоится.

Государственная (муниципальная) собственность (наемные квартиры). Эта недвижимость представляет собой, в основном, неприватизированные квартиры в многоквартирных домах. Живущие в них люди являются не владельцами, а арендаторами. В Чехии (в отличие от России, например) приватизироваться может только весь жилой дом, отдельную квартиру приватизировать нельзя. Поэтому в таких домах продается не сама квартира, а наемное право (так называемый «декрет»). Не зная этой тонкой детали и обрадовавшись низкой цене за хорошую квартиру (чаще всего это дома старой постройки в центре и около), многие иностранцы, недавно приехавшие в Чехию, при покупке такой недвижимости попадают в ловушку, выяснив впоследствии, что они не владеют квартирой, а являются всего лишь арендаторами. Проживая по договору найма в квартире, принадлежащей государству в лице города или поселка, предприятию или частному владельцу, человек не имеет никакого права ею распоряжаться. Другое дело, если Вы владеете реальной ситуацией и Вас такой вариант устраивает.