Анализ рынка недвижимости г. Прага за 9 месяцев 2011 года

Рынок  чешской недвижимости похож на сообщающиеся сосуды: если в первичном секторе настроение уныния, то на вторичном рынке — продавцы заключают сделки, опускаясь еще на пару десятков тысяч крон от первоначальной цены в пользу покупателей. На первичном рынке «ниже падать в цене» просто не выгодно. Проще заморозить проект до лучших времен. Как рапортует чешское статистическое управление, в среднем на первичном рынке продажи упали на 4.1 % по сравнению с 9-ю месяцами аналогичного периода 2010 года (чит. Краткий анализ рынка чешской недвижимости 2010 год). Начиная с апреля этого года пессимистов на первичном рынке, считающих, что в 2012 году объем продаж квартир в новых домах сократится, увеличилось с 30% до 50%. Девелоперы считают, что лучше делать меньше да лучше и ориентироваться на стабильного и денежного покупателя. При этом часть строительных компаний планирует строительство только относительно дорогих объектов повышенной комфортности, а другая часть сосредотачивает свое внимание на относительно дешевом массовом жилье. Правда, за счет чего будет происходить дальнейшее снижение себестоимости и, как следствие, понижение итоговой цены квартиры, остается „коммерческой тайной“. В любом случае, при повышении с 1 января 2012 НДС с продажи квартир (с 10% до 14%) не дает никаких предпосылок считать, что „квартиры завтра будут дешевле, чем сегодня“.

Куда более приятна для покупателей ситуация на вторичном рынке жилья. Рассмотрим ее на примере чешской столицы Праги. Напомним, что для более точного анализа рассматривается недвижимость Праги в зависимости от ее районов. Центральные районы: Прага 1, Прага 2 и часть Праги 3 (от центра и до метро Йирижего с Подебрад). Районы от Праги 4 до Праги 10 объединяют как старую Прагу (набережная у Влтавы, метро Андел и т.п.), так и спальные новостройки (район метро Черный Мост, Лужины, Ладви и т.п.). Кроме того, нами рассматриваются только квартиры, находящиеся в частной собственности, так как именно они доступны к покупке иностранными гражданами, как за собственные средства, так и при помощи ипотеки.

9mesyatsex2011_tab1

Как видно, из вышеприведенной диаграммы, в целом 2011 год для покупателей – год стабильности. В первом квартале в центральных районах Праги 1 и Праги 2 у продавцов не выдержали нервы и произошло снижение цен. В некоторых спальных районах были сданы новые дома, и за счет первичного рынка следом на 1-1.5% подрос вторичный. Но в целом цены на интересующий нас сегмент находятся примерно на одном уровне и все зависит от удачи и умения торговаться. Как показывает практика, при торговле между продавцом и покупателем, первоначальная цена и цена сделки может отличаться на 5-10% в пользу покупателя. В денежном, более наглядном, исчислении динамику приведенного графика можно выразить в таблице:

9mesyatsex2011_tab2

При расчете цены в евро, курс 24,9 кроны за 1 евро.

В таблице учитываются продаваемые квартиры, как после ремонта, так и требующие реконструкции. При расчете брались цены продавцов. Данные, приведенные выше, можно считать „условно средними“. Однако если вы захотите купить квартиру в Праге, то, используя таблицу, сможете относительно спокойно подобрать неплохую квартиру после ремонта с меньшим метражом в выбранном районе или большую по площади и до реконструкции. Все зависит от Вашего выбора.

2011 год для покупателей чешской недвижимости из-за границы более благоприятен, несмотря на все уверения местной прессы о призраке кризиса, гуляющего по Европе. Если в начале года о покупке квартиры в кредит многие иностранцы и не задумывались, то уже с июля месяца местный рынок оживился. Если иностранец имеет ВНЖ и официально подтвержденные доходы в Чехии в течение года, собственные средства в размере от 30%, то есть все шансы, при адекватной оценке квартиры лицензионными оценщиками и не завышенной продавцом цене, получить кредит в банке на 20-25 лет под 4.8-6.5% годовых. Если же у иностранца уже ПМЖ, официально подтвержденные доходы и отсутствует задолженность по каким-либо платежам на территории страны, то процент по ипотеке может быть от 3.8% и выше. В редких случаях, и в качестве исключения, банки могут рассмотреть доходы из-за границы. Как правило, надо иметь не менее 50% собственных средств и работать в достаточно известной международной компании. Правда, процент по ипотеке будет обсуждаться индивидуально. Кризис заставляет банкиров быть осторожными.

Стоит отметить, что если квартиру покупать с инвестиционными целями, т.е. для последующей сдачи в аренду, то не стоит рассматривать спальные районы в качестве инвестиций. Как правило, квартиры там покупают местные. Большинство „денежных“ арендаторов – иностранцы, проживающие в Праге, офисы которых находятся в центре или в нескольких остановках метро от центра. Если же рассчитывать на студентов, которые по несколько человек арендуют 2-3-4 комнатные квартиры, то стоит обратить внимание на центр или районы в непосредственной близости от университетов и институтов (например, метро Дейвицка). Инвестиционная привлекательность квартиры зависит от многих факторов и, прежде чем покупать недвижимость в Чехии, стоит приехать и самому проверить „что, где, почем“.

Автор: Агата-Анастасия Синкевич

 

 

Новости Чехии

в Чехии, в Праге, в Карловых Варах, в Чешской республике

анкета для покупателей недвижимости в Чехии

Схема проезда к нашему офису в Праге